Avissur un projet de loi organique modifiant la loi organique n° 2010-837 du 23 juillet 2010 relative à l'application du cinquième alinéa de l'art Avis consultatif . 9 avril 2021. Avis sur un projet de loi organique modifiant la loi organique n° 2010-837 du 23 juillet 2010 relative à l'application du cinquième alinéa de l'art Avis sur un projet de loi relatif à la régulation De manière constante, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que, lors d’une mutation à titre onéreux, pour que le Syndicat des copropriétaires puisse bénéficier de son privilège légal, il importe que le Syndic, es qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, régularise une opposition au prix de vente. Pour produire effet, cette opposition doit respecter un certain formalisme. A défaut, elle sera considérée comme irrégulière. Partant, le Syndicat des copropriétaires perdra le bénéfice de son privilège légal ce qui, en présence de créanciers concurrents, peut poser de sérieuses difficultés pour le recouvrement de sa créance. Dans cette hypothèse, le Syndic, à qui incombe la régularisation de l’opposition, peut voir sa responsabilité engagée et être condamné à réparer le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires constitué par les sommes qu’il n’a pas pu recouvrer. Ce qui précède intéressant directement le Syndic, nous proposons ici un rappel de la mise en œuvre de l’opposition et du formalisme à respecter pour sa régularisation. Conformément à l’article du Code civil, en cas de mutation à titre onéreux, le Syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège immobilier garantissant le paiement des charges dues par le copropriétaire-vendeur. Ce privilège bénéficie au Syndicat des copropriétaires sans inscription préalable il s’agit donc d’un privilège occulte. Depuis le 1er juin 2019, date d’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le privilège du Syndicat des copropriétaires porte sur toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à savoir les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot ». Lors d’une mutation à titre onéreux, le privilège légal du Syndicat des copropriétaires lui permet d’être préféré au prêteur de deniers pour les créances portant sur l’année en cours et les deux dernières années échues à compter de la date de la vente. Pour les créances échues depuis une période allant de deux ans à quatre ans précédant la vente, le Syndicat des copropriétaires vient en concurrence avec le prêteur de deniers. Pour l’exercice de son privilège, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite de la notification de l’avis de mutation, le Syndic, es qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, doit, former opposition au prix de vente. Ainsi qu’il a été exposé, pour produire effet, cette opposition doit respecter un certain formalisme En premier lieu, s’agissant des conditions de forme – le Syndic dispose d’un délai de de quinze jours pour former opposition. Conformément aux articles 640 du Code de procédure civile et suivants, le délai précité commence à courir le lendemain du jour de la réception de la notification de l’avis de mutation et tout délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche, un jour férié ou un jour chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. – l’opposition est formée exclusivement par exploit d’huissier et entre les mains de l’auteur de l’avis de mutation. Typiquement, en cas de procédure de saisie-immobilière, l’opposition devra être régularisée entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant, auteur de l’avis de mutation. Ensuite, s’agissant de la teneur de l’opposition, elle doit impérativement distinguer – selon le numéro de lot auxquels les créances sont afférentes Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° et Civ. 22 juin 2017 n° ; – selon la nature des créances visées à l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 19671 Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° Etant précisé que l’opposition garantit exclusivement le paiement des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation » ce qui sera justifié par la production des états détaillés du compte de charges du copropriétaire-vendeur et des procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les budgets et approuvé les comptes. Sur ce point, il faut rappeler que, sont des créances liquides et exigibles s’agissant des charges de copropriété, les provisions prévues par les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 et par l’article 33 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions trimestrielles votées en application des articles 14-1 et 14-2 de la même loi. s’agissant des travaux, les provisions correspondent aux travaux votés lors de l’assemblée générale avant la vente du lot. Sur ce point, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant décider de différer l’exigibilité de l’appel de fonds c’est le calendrier fixé par elle qui déterminera si la créance est exigible et non l’éventuel appel de fonds. À défaut de décision de l’assemblée générale sur le calendrier d’exigibilité des créances finançant le budget prévisionnel, elles seront alors exigibles, de plein droit, chaque premier jour du trimestre par application de l’article 14-1. Sur ce point, il faut rappeler que, sont des créances liquides et exigibles s’agissant des charges de copropriété, les provisions prévues par les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 et par l’article 33 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions trimestrielles votées en application des articles 14-1 et 14-2 de la même loi. s’agissant des travaux, les provisions correspondent aux travaux votés lors de l’assemblée générale avant la vente du lot. Sur ce point, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant décider de différer l’exigibilité de l’appel de fonds c’est le calendrier fixé par elle qui déterminera si la créance est exigible et non l’éventuel appel de fonds. À défaut de décision de l’assemblée générale sur le calendrier d’exigibilité des créances finançant le budget prévisionnel, elles seront alors exigibles, de plein droit, chaque premier jour du trimestre par application de l’article 14-1. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. Recommandations du cabinet BJA Pour résumer, pour que l’opposition soit régulière, il importe pour le Syndic de – la régulariser dans le délai de quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation ; – distinguer les sommes dont le Syndicat des copropriétaires est créancier selon la nature de la créance telles que détaillées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; et – distinguer les créances selon le numéro de lot auxquels les créances sont afférentes. En cas de doutes ou de difficultés relativement à la régularité de l’opposition à établir, le Cabinet BJA se tient à votre disposition pour faire une revue de votre projet d’opposition.
Citépar Art. 17, Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Créé par Art. 211, LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et
La loi Alur du 24 mars 2014, modifiée par la loi Macron du 6 août 2015, a institué, aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, une obligation de mise en concurrence des contrats de syndics. L’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 ont apporté quelques modifications à cette obligation. Qu’est-ce que l’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics ? Le législateur n’a pas pris soin de définir ce qu’il entendait précisément par mise en concurrence des contrats de syndics » de sorte qu’on peut légitimement s’interroger sur la nature et la consistance de cette obligation. La doctrine semble s’accorder pour considérer qu’en l’absence de précisions apportées par les textes, cette obligation de mise en concurrence devrait s’analyser comme une obligation de moyens. Qui est soumis à cette obligation de mise en concurrence des contrats de syndics ? L’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics pèse sur le conseil syndical uniquement. Toutefois, il n’est pas le seul acteur de la copropriété à pouvoir mettre en concurrence des contrats de syndics. En effet, la loi du 10 juillet 1965 précise que dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet. Quand cette obligation doit-elle être mise en œuvre ? Avant l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, le conseil syndical devait impérativement mettre en concurrence les contrats de syndics tous les 3 ans, lors de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur le renouvellement ou la désignation d’un syndic. Depuis l’ordonnance, le législateur a supprimé ce rythme triennal. Dorénavant, le conseil syndical doit procéder à une mise en concurrence à chaque assemblée générale devant se prononcer sur la désignation d’un syndic. Comment respecter cette obligation de mise en concurrence des contrats de syndics ? Les modalités de mise en concurrence des contrats de syndics ne sont pas très détaillées par la loi. Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que la mise en concurrence des contrats de syndics doit conduire à ce que plusieurs contrats de syndics » soient soumis à l’appréciation des copropriétaires. Depuis le décret du 2 juillet 2020, il est prévu que le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats » article 26 modifié du décret du 17 mars 1967 Aussi, il est nécessaire d’avoir au minimum deux contrats de syndics. Il peut s’agir de celui du syndic déjà désigné et d’un projet de contrat émanant d’un autre syndic ou de deux projets de contrats distincts si, par exemple, le syndic actuel est un syndic bénévole ou si le syndic désigné ne désire pas poursuivre la gestion de la copropriété. En outre, il est précisé que le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic ». Cet avis n’est donc pas impératif. Néanmoins, en cas de litige, et afin de pouvoir rapporter la preuve du respect de cette obligation, le conseil syndical a tout intérêt à émettre des avis par écrit. Lorsqu’un tel avis aura été formulé, il doit être joint à la convocation de l’assemblée générale concomitamment avec les projets concernés. Quelle est la sanction en cas de non-respect de cette obligation ? Paradoxalement, aucune sanction n’a été définie par les textes de sorte que de nombreuses questions s’étaient posées au lendemain de la parution de la loi Alur. L’obligation figurant à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, la nullité du contrat de syndic et la nullité de la résolution de l’assemblée générale ayant désigné le syndic étaient les sanctions possibles. Une autre sanction était par ailleurs envisagée l’action en responsabilité civile. Une telle action, visant à obtenir des dommages-intérêts, pouvait être exercée à l’encontre du syndic qui, dans le cadre de son devoir de conseil, aurait omis d’informer les membres du conseil syndical, voire l’ensemble des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale, des risques encourus en cas d’une nouvelle désignation sans mise en concurrence. L’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 a mis un terme à ces incertitudes ; l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose désormais que cette mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic. Il semblerait donc que la désignation du syndic ne risque plus d’être remise en cause pour défaut de mise en concurrence. S’agissant du conseil syndical, toute sanction du non-respect de l’obligation de mise en concurrence apparait assez complexe dans la mesure où ce dernier n’est pas pourvu de la personnalité morale. Quelles sont les exceptions à une telle obligation ? La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit que deux dérogations. ➢ La première résulte d’une décision prise lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Le conseil syndical est en effet dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire, décide de déroger à cette obligation par décision collective prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il est précisé que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence des projets de contrats de syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic a été supprimée. ➢ La seconde dérogation naît en l’absence de conseil syndical. En effet, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Recommandations du cabinet BJA Pour mémoire, la loi dite Macron avait en 2015 tempéré cette obligation de mise en concurrence en la rendant obligatoire tous les trois ans et en prévoyant que l’inscription d’une résolution permettant d’organiser la dispense serait voté tous les ans. Même l’association des responsable de copropriété, dans un avis estime que l’ordonnance copropriété s’acharne sur le conseil syndical pour le contraindre à procéder à un appel d’offre tous les ans et en retirant l’inscription systématique de la dispense. En conséquence, nous vous recommandons de prévoir avec le conseil syndical, l’inscription de cette dispense via la résolution suivante A la demande du conseil syndical, l’assemblée dispense le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence du syndic. »
Eneffet, l'article 22-2, I, de l'ordonnance de 2020 prévoit que, par dérogation aux dispositions de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir Civ III, 21 juin 2006, Clotilde Q. contre syndicat passage Saint-Ferdinand. Les clauses d'un règlement de copropriété contraires à la loi du 10 juillet 1965 doivent être Loidu 10 juillet 1965 - Articles - 5 minutes; Tous les articles de la loi du 10 juillet 1965 - 5 minutes; Rôle et devoirs de votre syndic - Vidéo - 22 minutes; Contrôle et régularisation des charges de copropriété - Vidéo - 3 minutes ; Carnet d'entretien à télécharger - 4 minutes; 16 Les acteurs de la copropriété et la notion de responsabilité - Part. 3. Assurance du syndic, cas

Letitre IV de la loi Elan et les articles 202 à 216 modifient certaines règles applicables aux copropriétés et habilite le gouvernement à prendre deux ordonnances. La loi du 10 juillet 1965 est largement impactées par la loi Elan car 7 articles sont totalement réécrits ou ajoutés : articles 1-1, 6-2 à 6-4, 17-1 A, 37-1 et 42.

CSSK40. 186 160 423 103 116 1 122 104 49

article 17 loi du 10 juillet 1965